В более дорогих новостройках рассрочка держится на уровне 20-30%, хотя еще в январе давала половину продаж. Популярность рассрочки снизилась на фоне отмены банковских комиссий для застройщиков и критики рискованных практик в рассрочке со стороны Банка России.
В России заметно упала доля рассрочек от застройщиков в продажах жилья на первичном рынке, рассказали Forbes несколько крупных риелторов.
Самое заметное падение произошло в массовом сегменте жилья — примерно с 30% в начале года и 14% в апреле до 7% в августе, говорит исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина.
По словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, в начале года доля продаж в рассрочку в объектах, с которыми работал «Метриум», доходила до 50%, сейчас она сократилась до 20-30%. «В основном меньше рассрочки стало в массовых проектах, тогда как в бизнес- и премиум-классе рассрочка все еще может быть выше 30%», — уточняет он.
Опрошенные Forbes застройщики также говорят о том, что стали более осторожно подходить к инструменту рассрочки. «Доля рассрочек во многом зависит от сроков сдачи дома: чем более ранняя стадия строительства, тем больше квартир реализуются с использованием этого инструмента продаж. В проектах с коротким сроком сдачи доля продаж в рассрочку с начала года сократилась вдвое, с длинными сроками снижение более постепенное. Если в январе-феврале в домах со сроком сдачи в 2026-2027 годах доля рассрочек была на уровне 35-40%, весной она снизилась до 30-35%, а сейчас находится в диапазоне 25-30%», — рассказывает гендиректор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин.
У ГК ФСК доля рассрочек в структуре продаж с 2024 года к I кварталу 2025 года снизилась в среднем в два раза, говорит директор по продажам компании Светлана Бирина. По состоянию на август доля рассрочек составляет около 20-25% в зависимости от проекта, уточняет она.
В RS Group доля сделок с рассрочкой остается высокой — 70%, но из-за планируемых ужесточений регулирования рынка компания прогнозирует ее снижение до 50%, говорит ее коммерческий директор Екатерина Беспалова. Высокую долю рассрочки она объяснила тем, что компания дает ее семьям, ожидающим пополнение, что позволит им переоформить программу в семейную ипотеку.
«Рост количества сделок с использованием рассрочки, который наблюдался с начала 2025 года, был скорее искусственный. На фоне различных изменений в правилах выдачи семейной и субсидированной ипотеки у покупателей не было других альтернатив. Мы в этом плане не стали исключением, хотя у нас не было рискованных рассрочек», — утверждает директор по продажам застройщика Legenda Ксения Садкова.
В «Девелопмент-Юг» также наблюдали «ситуативный интерес к рассрочке со стороны клиентов», которым не была доступна ипотека, но сейчас доля рассрочек в портфеле корпорации не превышает 15%, уверяет вице-президент по маркетингу строительной компании Владимир Кравченко.
Впрочем, несколько компаний сообщили, что не меняли доли рассрочек в своих проектах, так как она изначально была лимитированной. Например, у ГК «Гранель» доля таких сделок не превышает 10%, у BAZA Development — треть всех продаж, отметили их представители.
Почему снижается доля рассрочки
Сокращение доли рассрочки обуславливается рядом причин, говорят собеседники Forbes.
Во-первых, застройщики столкнулись с первыми неплатежами клиентов, которые переоценили свои финансовые возможности. «Если в начале была некоторая эйфория, когда ипотека практически перестала работать, а рассрочка стала спасительным инструментом, то сейчас девелоперы более точно просчитывают экономику такого метода продаж», — говорит Руслан Сырцов. По его словам, рассрочка, безусловно, работает, но девелоперы сами не заинтересованы в том, чтобы фактически становиться массовыми кредиторами покупателей квартир.
«Рассрочка была хорошим инструментом поддержания продаж, но уже в первые месяцы пользования рассрочками клиенты показали большой процент невыплат по ним», — говорит Регина Дыдалина из «Этажей». Плюс не исключены риски массового расторжения договоров на этапе ввода дома в эксплуатацию, если ипотека не станет более доступной или у покупателя изменится финансовая ситуация. Поэтому постепенно застройщики стали искусственно ограничивать долю продаж в рассрочку, в том числе вводя свои механизмы проверки потенциальных покупателей на платежеспособность, продолжает она.
Застройщики признают, что стали осторожнее в оценке клиентов, претендующих на рассрочку. С весны 2025 года девелоперы более тщательно проверяют тех, кому оформляется рассрочка, в первую очередь на предмет платежеспособности и долговой нагрузки, чтоб нивелировать риски расторжений договоров в будущем, говорит Денис Жалнин. «По нашим проектам, в среднем, порядка 7-10% тех, кто подавал заявку на рассрочку, имели проблемы с существующей долговой нагрузкой, и мы были вынуждены отказать им», — добавляет он. Также компании вводят дополнительные требования к тем клиентам, которые прошли проверку. Например, в Dominanta ввели обязательное страхование жизни и здоровья тех, кто получил одобрение, говорит директор по продажам компании Антон Конобеевский.
Другая причина снижения практики рассрочки — более осторожное отношение к ней банков, выделяющих проектное финансирование застройщикам. В начале июня ЦБ направил банкам письмо, в котором рекомендовал при кредитовании девелоперов комплексно оценивать риски в проектах, где существенная доля жилья реализуется в рассрочку от застройщика. «Еще полгода назад мы не видели массовых существенных ограничений со стороны банков в проценте продаж с рассрочкой платежа. Сейчас ситуация меняется — ограничения в банках появились и носят массовый характер. Пока это все еще переговорная позиция, которая зависит от финансового состояния конкретного проекта, объема внесенных средств и других критериев. Это не жесткая ковенанта, одинаковая для всех», — рассказывает сооснователь компании BAZA Development Марк Заводовский.
ЦБ акцентировал внимание на важности мониторинга уровня финансовых обязательств компаний-застройщиков по программам рассрочки, но большинство проектных банков и так давно следит за показателями реализации жилой недвижимости и объемами средств на эскроу-счетах, предлагая соответствующие меры по оптимизации структуры сделки, указывает главный коммерческий директор ГК «Кортрос» Дмитрий Железнов.
Крупные банки подчеркивают, что письмо регулятора носило, скорее, информационный характер, так как осторожную политику в отношении рассрочек они ввели гораздо раньше.
Увидев тенденцию по росту продаж в рассрочку, Сбербанк оперативно отреагировал и выработал правила, в рамках которых уже на входе в сделку при построении модели движения денежных средств закладывает определенный уровень рассрочек, в том числе с учетом практики работы клиента, сообщила его пресс-служба. Также «Сбер» не исключает, что в перспективе банки могут предложить застройщикам скоринговую оценку качества клиентов, претендующих на рассрочку как на услугу. По словам вице-президента — директора подразделения «Риски корпоративного бизнеса» банка «Дом.РФ» Владимира Шамрина, банки всегда активно включаются в оценку рисков при проектном финансировании, но универсальных жестких требований у них пока нет.
Наконец, на снижение доли рассрочки повлияли и отмена весной 2025 года банками комиссий, которые они взимали с застройщиков за доступ покупателей жилья к льготной ипотеке. «После отмены комиссий банками за выдачу семейной ипотеки ее популярность вновь начала расти как среди застройщиков, так и среди покупателей», — говорит Денис Жалнин.
